最近不少的市民打来电话咨询无产权房的交易事谊

      现就相关的事实及法律问题作如下解析，仅供参考：

      首先明确的是，所谓的无产权房包括共用住房、集体住房以及没有产权证的住房。从九台的县级市来看，可能现存的共用住房、集体住房较少。可能存在最多的是没有产权证的住房。

       其次、在卖买无产权房过程中，所要注意的问题.

        1、即使没有产权证的房屋，那么交易的关键还是卖方对楼房是否有出卖的权利。何谓认定是否有出卖的权利呢？那就是说最好还是有相关的购买楼房的手续，其中包括：如交款凭证、购买楼房时与开发商所签订的合同。进一步讲：就是出卖人对所出卖的楼房没有什么证据能证明规自己所有或是享有相关的权利。比如说：九台现有的福星小区等就是没有产权证的楼房。那就是要有拆迁安置协议、公证书、交费凭证等。

       2、为何卖方没有产权证或是说什么原因不能办理产权证。

       房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。如五证当中少一证，是不能办理产权证书的。这个问题如让市民去了解，可能有些强人所难，但是律师认为一定要知晓为何不能办理房照。

     3、如果买方实在要对无产权房进行交易，那么房屋买卖合同内容要写的全面些。

      对于无产权房而言，律师建议最好不要进行交易，但是买方如果实在要买的话。那房屋买卖合同就显的十分重要。合同必备几大要素是不可缺少的。卖方处一定要由夫妻双方来签字。违约责任条款应具体明确，以免日后发生纠纷时难以处理。

      第三、购买无产权房的风险。

      1、依据物权法以及房地产管理法的规定：确认房屋惟一有效的合法凭证就是房照。其它的任何购凭证均不能证实所有权的问题。这就是律师不建议进行交易的原因。

     2、依据物权法的规定：即使双方签订的买卖合同，也不发生物权的转移。但是双方所签订的合同应受到法律的保护。由于物权不转移，可能无产权房就会出现合同违约等相关情况，这也是为什么合同违约条款一定要写清楚的目的所在。律师建议如果涉及到无产权房最好要找律师来写合同。

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